融资渠道收紧 房企分化加剧

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2018-04-24

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融资渠道收紧 房企分化加剧

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2018-03-01中华网投资2018年以来,房地产企业融资渠道从银行放贷、国内发债、信托融资全面收紧。

业内人士认为,大型房企销售回款相对更快,能够更好地适应灵活多样的融资方式。

而小型房企资金周转能力弱,在巨大资金压力下可能选择出售资产。 2018年房地产行业将迎来并购热潮。 监管趋严房地产企业融资途径主要来自银行贷款、公司债券和非标融资。 但这三个融资渠道都在慢慢收紧。

中国证券报记者从银行人士处得知,银行贷款方面,多家股份制银行已暂停房地产新增授信业务。

同时,房企的信托渠道融资逐步收紧。

2017年,监管部门对信托公司一共开出23张罚单,较2016年增长156%。

北京某信托人士表示,2018年高压监管仍将继续。 仅2月份,各地银监局就开出了5张罚单。

该人士透露,以往公司基本上只与50强房地产企业合作,现在更加谨慎,更关注房企的资金链情况及项目质量。 融资政策高压,房企融资总额下降。 据克而瑞监测(CRIC)数据统计,2017年前11月108家房企融资总额为10014亿元,同比下降4%。

房企融资总额下滑幅度虽然不大,但融资结构巨变。

公司债占比急速下滑,股权融资、境外融资、资产证券化等创新融资占比则大增。 据CRIC不完全统计,2017年前11月受监控的108家房企公司债融资总规模为422亿元,较2016年全年大幅下降91%;股权融资规模则增长明显,规模达到1443亿元,占比为14%,相比2016年全年大幅增长96%。

融资多渠道受围堵,开发商的眼光或瞄向海外资本市场,或创新融资方式。 随着信贷环境进一步收紧,公司债门槛升高,不少房企寻求海外融资机会。

某一线券商分析师李国强(化名)说道。

2017年前11个月,房企境外融资规模达到2553亿元,占融资总额的25%,较2016年全年上升11%。 2018年这一趋势仍在延续。 据Wind统计数据,2016年12月至2017年2月,房企海外发债规模约为53亿元。 而2017年12月至2018年2月末,这一数据为643亿元,增长近11倍。

国泰君安分析师刘斐凡表示,海外发债热度大增与发债成本下行存在关系。 过去房企海外发债成本较高,但经过10多年发展,房企海外债的评级提升,成本逐渐降低。

融资创新方面,不少大型房企瞄准REITs项目。 戴德梁行发布的2017年《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》显示,国内REITs发行呈井喷式增长。 截至2017年10月,国内成功发行商业房地产资产证券化产品共计43单,总发行规模亿元,较2016年增长%。

其中,类REITS产品共26单,发行规模亿元。

李国强认为,REITs项目融资与传统的股权债券融资相比,体量小、回款慢,无明显优势,并非主流的融资方式。

从盘活资产的角度看,这种金融创新融资方式受政策鼓励,2018年仍将持续。

刘斐凡分析道,房企融资将趋向多元化。

多元化的融资渠道有利于大型房地产企业发展。

而小型房企融资渠道窄,处于竞争劣势。

分化加剧业内人士指出,在房地产融资渠道收紧的大背景下,大型房企由于口碑好、销售回款快,可以更好地适应灵活多样的融资方式。 而小型房企资金周转能力相对较弱,在巨大资金压力面前可能选择出售资产。 2018年房地产行业将迎来并购热潮。

从1月销售业绩看,多家房企销售额再创新高。 克而瑞榜单显示,TOP100房企销售金额和面积的总体规模分别同比增长%和%。 各梯队的门槛值也在提升,前10位房企的业绩门槛值达150亿元,前20的门槛值达亿元。 而上年同期该数据分别为亿元和亿元。

中小型房企的业绩则没有这么乐观,据申万宏源统计数据,在已经披露业绩预告的82家房企中,业绩预增或略增的公司49家,扭亏13家,合计达76%。 主流房企盈利能力上行。 而18家发布预亏公告的房企,均为转型或中小型房企。

除销售业绩外,融资成本分化也在加深。

李国强指出,2017年以前,大小房企的融资渠道无明显差别。

但2017年以来,小型房企难以从银行获取贷款,转向利率更高的非标融资,成本上升快。

而大房企融资渠道较广,融资成本上升相对较慢。

房企融资成本仍将走高,预计到2018年底大型房企融资成本将提高50到100基点(BP),而小型房企则将提升200到300BP。 刘斐凡指出,房企分化成为趋势。

与海外成熟的房地产市场相比,目前国内房地产市场资源仍较为分散,分化有利于资源向头部企业集中。

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